Changement d’usage d’un local : quelles sont les règles ? Interview de Sandy Dalmas, Cabinet Roche & Cie

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Sandy Dalmas : C’est la transformation d’un local d’habitation en local professionnel. L’autorisation de ce changement d’usage s’obtient en mairie. À Lyon, elle est soumise à une « compensation ». Autrement dit, le propriétaire qui souhaite transformer un local d’habitation en local commercial doit « compenser » en transformant un local commercial en local d’habitation, de la même surface. L’objectif étant d’équilibrer l’offre de logements pour éviter que les centres- villes perdent leur caractère résidentiel.

Quels sont les droits du preneur à bail ?

Ce bail confère au preneur un droit réel immobilier à très long terme, en général de 99 ans dans le cas des HCL. Ce droit peut être cédé ou hypothéqué, ce qui ouvre droit à des financements : crédit hypothécaire ou crédit-bail. Sur le même modèle, le législateur a ensuite imaginé en 1964 le bail à construction, qui se différencie principalement par l’obligation de construire pour le preneur, alors que ce n’est qu’une faculté pour le bail emphytéotique.

Quelles activités sont concernées par ce changement d’usage ?

Toutes les activités économiques : bureaux, commerces, locations meublées touristiques,...

Par exemple, je suis propriétaire d’un appartement et je souhaite le proposer à la location saisonnière sur une plate- forme de type Airbnb. Dois-je faire une demande de changement d’usage ? 

Oui. À Lyon, si votre appartement est situé dans l’hyper-centre et que sa surface est égale ou supérieure à 60 m2, c’est obligatoire. La location saisonnière de votre appartement sur Airbnb étant considérée comme une activité commerciale, vous transformez un logement d’habitation en local professionnel, donc vous devez faire les démarches de changement d’usage et de compensation.

Et dans le cas où je cherche un appartement pour y installer mes bureaux, mon showroom, mon cabinet médical ?
Là aussi, le changement d’usage s’applique. En revanche, pour toutes les activités autres que les meublés de tourisme, c’est à dire commerces, bureaux, etc, la compensation liée au changement d’usage est exigée uniquement pour une surface égale ou supérieure à 100 m2 située dans l’hyper- centre. Pour les logements inférieurs à 100 m², l’autorisation de changement d’usage est délivrée sans qu’une compensation soit nécessaire.

Comment trouver facilement un local commercial pour s’acquitter de cette compensation ?

Plutôt que de se lancer dans de lourdes opérations immobilières, il est possible d’acquérir directement un titre de commercialité. Des entreprises se sont spécialisées dans les opérations de ces- sion de commercialité et commencent à s’implanter à Lyon. Néanmoins, l’offre reste relativement rare et les dossiers peuvent mettre des mois à aboutir.

Quels sont les risques si l’on ne respecte pas ces règles de changement d’usage et de compensation ?

La Ville de Lyon peut mener des contrôles pour vérifier le respect des procédures de changement d’usage. En cas de fraude, le Maire est en capacité de sai- sir directement le Tribunal de Grande Instance. Les fraudeurs encourent une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros mais également la nullité des actes et conventions conclus, en méconnaissance de l’usage des locaux, soit l’annulation des baux, des actes de vente, etc.

Cabinet Roche & Cie 

40 Rue du Président Édouard Herriot
BP 1222
69202 – LYON Cedex 01
+33 (0) 4 78 27 43 06
+33 (0) 4 78 27 00 95
contact@cabinet-roche.com

Retrouvez d'autres articles :

Les baux emphytéotiques 
Comment estimer son bien immobilier ?

Consultez notre magazine Only BARNES en ligne >> http://bit.ly/30kEPNF