Location nue ou meublée, comment faire les bons choix ?

De nombreux contribuables, parfois modestes, ont investi dans des appartements ou studios locatifs pour préparer leur retraite ou bénéficier de revenus complémentaires. Le régime fiscal appliqué à la location de ces biens immobiliers varie selon la nature de celle-ci : location nue ou location meublée. Lequel adopter au mieux de sa situation ?  

6 questions à Matthieu de Valonne, avocat associé en droit fiscal

Quel régime fiscal retenir en cas de mise en location ?

Il existe deux régimes fiscaux dans la location. Le premier, le plus courant, concerne la location de logements nus, c’est-à-dire un appartement, un bâtiment ou un bureau vide, non équipé. Le contribuable est imposé sur son revenu foncier net, c’est-à-dire les loyers encaissés moins les charges liées à ce bien, éligibles à la déduction. Le taux d’imposition peut s’élever jusqu’à 45 % pour les plus hauts revenus auxquels il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le particulier qui loue un bien nu peut donc être taxé jusqu’à 62,2 % de son revenu foncier net, sans même parler du coût de l’impôt sur la fortune immobilière.

Existe-t-il un moyen d’alléger cette fiscalité sur la location nue ?

Oui, en adoptant le régime micro-foncier, à condition que le total de vos revenus locatifs soit inférieur à 15 000 € par an. Dans ce cas, le contribuable peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut lié aux charges de l’appartement : charges courantes, entretien, amélioration de l’habitat... Ce régime micro foncier est intéressant car il est très simple et ne nécessite pas de justifier des dépenses.

Quel est le régime fiscal en cas de location meublée ?

La location meublée est une activité commerciale et non civile. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour calculer l’amortissement de l’immeuble, c’est-à-dire le montant de sa dépréciation annuelle qui pourra être déduite du résultat taxable. Exemple : supposons un appartement d’une valeur de 200 000 € dont la durée de vie comptable est de quarante ans, soit une dépréciation annuelle de 5000 € terrain non compris. Le résultat fiscal de la location meublée sera alors déterminé à partir des loyers desquels pourront être déduites les charges courantes, c’est-à-dire, par exemple, les dépenses d’entretien, de réparation, de taxe foncière. Ainsi que le montant de 5000 € au titre de l’amortissement du bien. Dans bien des situations, ce mode de calcul permettra de constater un résultat imposable proche de zéro.

Qu’implique une location meublée ?

La loi Alur du 24 mars 2014 pose la définition suivante : « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La liste des éléments que doit au minimum comporter une location meublée est fixée par le décret le décret du 31 juillet 2015 et prévoit notamment literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, luminaires, etc.

Peut-on passer facilement d’une location nue à meublée ?

Le changement de régime peut être effectué après le départ d’un locataire. Il convient alors d’équiper le logement pour qu’il réponde aux critères d’une location meublée et d’adresser un courrier d’option au Centre des impôts avant le début de la mise en location. Le régime de la location meublée est un régime assez ancien qui a notamment connu un essor important avec le développement des locations meublées depuis les plateformes internet.

Quelles sont les particularités de la location meublée ?

En termes de durée de bail, le bail nu est conclu pour une durée de trois ans minimum tandis que le bail meublé est conclu pour une durée d’un an minimum. Il y a donc des changements de locataires plus fréquents en location meublée. Le prix de la location meublée peut tenir compte de la valeur du mobilier. Elle est souvent plus difficile à proposer pour des grandes surfaces alors qu’elle devient une quasi norme pour les biens plus petits. De plus, le propriétaire doit assurer les meubles et les renouveler plus fréquemment en cas d’usure. Le régime de location meublée implique aussi un suivi fiscal et comptable un peu plus complexe. 

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Retrouvez l’interview en page 42 et 43 de notre magazine Only BARNES n°4.