À quoi engage un Compromis de vente ?

Le COMPROMIS DE VENTE est un engagement réciproque d’un vendeur et d’un acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière. On l’appelle également “avant-contrat” car il est établit avant la signature de l’acte de vente authentique et définitif.

Le compromis de vente se fait après l’acceptation de l’offre d’achat et dès lors que les différentes parties sont en accord sur l’ensemble des éléments constituant le contrat de vente, notamment : le prix, les clauses ou encore les conditions suspensives.

Le compromis de vente peut avoir lieu sous seing privé ou chez un notaire.

Procédé d’un compromis de vente

LES DIFFÉRENTES PARTIES PRENANTES

Dans le cadre d’un compromis de vente, les différentes parties prenantes sont présentes : acquéreurs et vendeurs ainsi que l’agence immobilière représentante, le cas échéant.

Le compromis de vente peut avoir lieu soit directement à l’agence immobilière mais le plus souvent, le compromis de vente est établi chez le notaire.

Le compromis de vente équivaut à un réel engagement contractuel et réciproque de la part des vendeurs et acquéreurs.

De plus, lors de la signature du compromis, l’acheteur se doit de s’acquitter du versement d’un acompte sur le prix de la vente. Cet acompte correspond à un intervalle de 5 à 10% du prix de vente du bien, suivant les juridictions. Cet “acompte” est appelé juridiquement “dépôt de garantie”.

LES ÉLÉMENTS PRÉSENTS DANS LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente est le plus souvent rédigé par un notaire et permet ainsi une neutralité impartiale et la conclusion d’un engagement contractuel officiel.

Plus précisément, doivent figurer dans un compromis de vente les éléments suivants :

• La désignation du bien, état et diagnostics
• L'état civil des acquéreurs et des vendeurs
• Le prix
• Le montant des honoraires de l'agence et à qui incombent-ils 
• La nature du financement
• Les impôts et taxes
• Le droit de rétraction et les pénalités
• Les clauses : condition de suspensives (par exemple l'obtention d’un prêt ou d’un permis de construire)
• La date de réitération de l’acte authentique

Cependant, à l’issu de la signature de ce “contrat” de vente, l’acquéreur (personne physique) a tout de même un délai de rétractation incompressible de dix jours (loi SRU) qui permet de revenir sur cet engagement, sans motif, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis signé signée sous seing privé chez un notaire.

Les avantages d'un compromis de vente

ENGAGEMENT

Le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord et scellent leur contrat à travers la signature officielle d’un compromis de vente.

Ce contrat engage contractuellement les deux parties. En effet, si l’ensemble des éléments constituant le compromis de vente ont bien été respectés, le vendeur a l’obligation de vendre tout comme l’acquéreur a l’obligation d’acheter.

Si l’acheteur ne peut plus acheter et qu’il est responsable de cette situation, le dépôt de garanti versé lors du compromis ne lui sera pas rendu.

De même, le vendeur ainsi que l’agence immobilière chargée de l’entremise peuvent, s’ils le souhaitent, demander des dommages et intérêts à l’acheteur.

"Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix" (art. 1589 du Code civil).

PROTECTION

La signature d’un compromis de vente devant un notaire est fortement conseillée.

En effet, le compromis rédigé par un notaire permet de protéger les différentes parties prenantes et ainsi assurer la justice et l'impartialité des mesures, notamment en cas de litiges.

Dès lors que les vendeurs et acquéreurs acceptent de signer un compromis de vente, ils sont engagés. Par conséquent si l’une des parties venait à se désister, elle devrait s’acquitter de dommages et intérêts.

De plus, la loi ALUR du 24 mars 2014 renforce la protection d’un compromis de vente pour un bien immobilier. En effet, la Loi ALUR impose la présence de plusieurs mentions et documents obligatoires dans le dossier. Notamment lors de la vente d’un bien en copropriété le vendeur doit fournir à l’acquéreur :

• Le règlement de copropriété et ses modificatifs
• Le carnet d’entretien
• Les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années
• La situation financière de la copropriété
• La situation financière du vendeur au regard de la copropriété
• Les diagnostics des parties privatives (obligatoire également pour la vente d’un bien d’habitation qui ne se situe pas dans une copropriété)

À l’issu de la signature d’un compromis de vente dans le cadre d’une transaction immobilière, les parties prenantes n’ont plus qu’à attendre la signature de l’acte définitif de vente qui aura lieu devant un notaire et qui corroborera l’ensemble des éléments présents dans le compromis de vente préalablement signé.

En conclusion, il apparaît que le compromis de vente dans le cadre d’une transaction immobilière soit un contrat accepté réciproquement par les différentes parties prenantes. Il intervient après l’acceptation de l’offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique. Ce contrat doit comporter de nombreux éléments afin que ce dernier ne soit pas caduque.

Plus le compromis est étayé et les éléments de vente précis et moins il y a de sujets de discordes. Enfin, bien qu’il ne soit pas obligatoire de faire établir le compromis par un officier d’état civil, il n’en demeure pas moins vrai qu’un compromis de vente rédigé par un notaire soit un gage de justice et de protection pour l’ensemble des parties prenantes.