Réforme de l’ISF en un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI en bref ...

Les modalités de prise en compte restant inchangées, la résidence principale continuera à bénéficier d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale et l’immobilier nécessaire à l’activité professionnelle continuera à être exonéré. Les placements en contrats d’assurance-vie et de capitalisation, au même titre que les autres produits financiers détenus par le contribuable, sortiront de l’assiette imposable.

En effet, l’objectif de cette réforme est d’orienter l’épargne vers l’économie et de permettre ainsi aux entreprises de se financer plus facilement. C’est pourquoi, afin d’éviter un contournement du nouveau dispositif, les parts de SCPI et d’OPCI (« pierre-papier ») seront soumises à l’IFI même si elle sont détenues au travers de contrats d’assurance-vie et de capitalisation.

Concernant la valeur minimum nette du patrimoine imposable, elle est maintenue à 1,3 M€. Les taux d’imposition, comme le mécanisme du plafonnement, restent inchangés. En revanche, même si la réduction en cas d’investissement au capital de PME sera supprimée.

Remplacement de l’ISF par l’IFI

Ce nouvel impôt portera donc exclusivement sur les actifs de nature immobilière. Malgré cette transformation importante, certains éléments du régime de l’ISF seraient maintenus.

L’imposition est donc recentrée sur les actifs immobiliers.

C’est donc désormais la seule fortune immobilière qui sera imposée. Sont donc concernés :

• Les quotes-parts ou actions de sociétés ou organismes établis en France ou hors de France : à hauteur de la valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.
• À la valeur de rachat des contrats d’assurance vie pour la fraction représentative de la valeur représentant des actifs immobiliers.

Les parts de SCI, SCPI, OPCI sont donc concernées y compris au sein des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.

Le seuil d’imposition reste inchangé : 1 300 000 €

Sont donc concernés les patrimoines nets immobiliers de + de 1 300 000 € (après déduction des charges)

ISF / IFI : le barème n’est pas modifié

L’abattement de 30% sur la résidence principale est maintenu. Le système de plafonnement de l’IFI remplace dans les mêmes conditions le plafonnement de l’ISF. Néanmoins, son utilisation pourrait s’avérer limitée l’année 2019 avec la mise en place du prélèvement à la source.

Ce crédit d’impôt de modernisation (CIMR) aura pour effet, tout en évitant une double imposition des revenus, de rendre inefficace le plafonnement de l’IFI puisque l’impôt sur le revenu 2018 a vocation à être gommé par l’application du CIMR.

Au titre des mesures de faveur, l’exonération pour biens professionnels et la réduction pour dons à certains organismes d’intérêt général à but non lucratif sont maintenues. La notion de biens professionnels devra donc s’entendre uniquement des immeubles utiles à l’exercice d’une activité professionnelle.

Quant aux régimes de faveur, notons la suppression remarquée de la réduction pour investissement dans les PME (50% du montant des versements, plafonnée à 45 000 €). Le gouvernement ne semble pas opposé au renforcement du dispositif défiscalisant « IRPME » afin de palier à la baisse de l’investissement.

Aménagement du passif déductible de l’IFI

Le passif restera déductible s’il est affecté à un actif imposable, toutefois des limites au passif admis en déduction ont été prévues :

• La déduction des prêts in fine finançant un actif taxable est admise seulement par exception et limitée à une fraction annuelle calculée comme suit :

montant emprunté – (montant emprunt X nombre d’annuités écoulées) / durée de l’emprunt)

Les prêts contractés auprès du conjoint, PACS, concubin et enfant mineur du redevable par l’intermédiaire d’une société interposée sont exclus.

• Les prêts obtenus auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une sœur n’ayant pas un caractère normal le sont également ainsi que ceux contractés par les membres du foyer fiscal IFI auprès d’une société que le redevable contrôle directement ou indirectement.

Un plafonnement du passif déductible est également institué. En présence, d’un actif net taxable à l’IFI supérieur à 5 millions d’euros et d’un passif admis en déduction représentant plus de 60% de cet actif taxable, la déduction de l’excédent est limitée à 50%.

Ce point juridique vous a été expliqué par notre partenaire Consultance Patrimoine, une équipe de conseillers en gestion de patrimoine basée à Lyon 2, au 5 Place des Cordeliers et joignable au 04 78 93 84 43.

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